Cosa sono le pertinenze di un immobile e quali sono le regole che ne disciplinano la circolazione
Nel linguaggio giuridico e immobiliare il termine pertinenze ricorre spesso, soprattutto in caso di compravendita di immobili. Sapere esattamente cosa si intende con questa definizione e come funziona la loro vendita è fondamentale sia per chi acquista che per chi vende una casa.
Le pertinenze sono beni che, pur avendo un’autonomia materiale e giuridica, sono destinati in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale.
Esempi tipici sono:
- il box auto o il posto macchina rispetto all’appartamento;
- la cantina o il solaio;
- il giardino o il terreno annesso all’abitazione.
Il Codice Civile (art. 817) chiarisce che la pertinenza non perde la propria individualità, ma la sua funzione è quella di completare e rendere più fruibile il bene principale.
La vendita delle pertinenze può seguire due strade:
- Vendita congiunta all’immobile principale: è il caso più frequente, ad esempio quando si compra un appartamento con box e cantina. Le pertinenze sono inserite nello stesso atto notarile e seguono il regime fiscale della prima casa, se ne ricorrono i requisiti;
- Vendita separata: è possibile vendere la pertinenza in modo autonomo, anche a un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile principale. In questo caso è necessario verificare che non vi siano vincoli urbanistici o regolamenti condominiali che limitino tale possibilità.
La regola di considerare è la seguente: gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non sono espressamente escluse.
Dal punto di vista fiscale, le pertinenze godono di alcune agevolazioni quando vengono acquistate insieme alla prima casa: box, cantina e altre pertinenze possono beneficiare dell’imposta di registro ridotta, ma a condizione che siano censite in categorie catastali pertinenti (ad esempio C/6 per autorimesse e posti auto, C/2 per cantine e soffitte).
Se vendute separatamente, invece, seguono la tassazione ordinaria prevista per gli immobili.
Prima di procedere alla vendita è importante verificare la regolarità catastale e urbanistica della pertinenza.
Affidarsi a un notaio o a un agente immobiliare consente di evitare errori e di ottimizzare le eventuali agevolazioni fiscali.
In sintesi, le pertinenze non sono semplici accessori, ma beni con valore economico e giuridico che incidono in modo significativo sul prezzo e sulla fruibilità di un immobile. Conoscere le regole sulla loro vendita aiuta a gestire correttamente una compravendita ed evitare complicazioni future.
Manuela Margilio
